[300만원대아파트 해부-특집②]'위정자의 독선은 재앙일 수도 있다'

전임 권민호 시장이 기발하고 획기적인 정책이라 홍보하며 서민들의 주거안정책이라던 300만원대 아파트 조성의 허구성이 드러나고있다. 신임 변광용시장은 거제시가 장기적으로 부담해야 할 재정지출 문제를 줄이기 위해 사업의 계속 보다는 LH공사에 '매입을 검토해 줄 것을 요청했다'는 사실이 알려져 파장이 일고 있다.  이 사업은 아파트를 지을 수 없는 농림지역 땅을 풀어 공동주택을 지을 수 있게 해주면서 300만원대 아파트를  지을 수 있는 부지를 기부채납 받아 임대주택을 특정계층에 공급한다는 것이었다. , 조금만 고정관념을 바꾸면 새로운 서민정책을 먀련할 수 있다는 논리로 강행했다. 홍보비용은 물론이고 행복주택팀을 배치한 인건비를 비롯 도로개설비 등 혈세부담이 되는 문제점은 수면 아래로 깔아 앉혔다. 뒤늦게나마 그가 도지사에 출마하기 위한 무리수였다는 점이 속속 드러나고 있는 것이다. 이 사업의 건축비구성과 이 사업을 지원하기 위한 예산투입 등 현실적 후유증을 파헤쳐 본다.  .<편집자> ①'기본형건축비를 통해 본 300만원대 아파트 허구성' '②위정자의 독선은 재앙일 수도 있다' ③'누굴위한 사업-사업자는 돈, 위정자는 명성, 시민은 봉?'

 우리는 정치하는 사람을 위정자(爲政者)라고 부른다. 중앙정부에는 대통령이 있고. 광역시에는 도지사가,  기초자치단체인 거제시에는 시장이 있다. 위정(爲政)은 올바른 정치를 행함을 의미하고 위정자가 곧 지방정치인이다.

 위정자는 그가 이끌고 있는 집단의 신념이나 정통성을 정확히 이해하고 그 구성원들이 인간다운 삶을 살아가갈 수 있게 상호 이해를 조정하며 사회질서를 바로잡아 미래를 위한 발전을 꾀하는 것이 도리다. 그기에는 반드시 공정함과 청렴함이 수반되어야만 하고 스스로를 통제할 수 있을 때 성공한 정치인이 된다.

이런 보편적인 원칙을 무시하고 마치 권력을 보도(寳刀)로 삼아 마구잡이식으로 휘둘러 평온 안정한 집단을 흔들거나 내부적 인사를 자의적으로 주무른다면 이는 오히려 시대정신을 역행한다고 할 것이다.

독선의 폐해사례는 역사적으로도 무수히 검증되었다. 우선의 안일과 탐닉이 돌이킬 수 없는 정치적 심판거리가 되는 것을 우리는 현실에서도 접하고 있다. 모든 정책이나 사물은 보는 관점에 따라 극명하게 다를 수도 있다. 맹목적이랄 수도 있는 추종자도 있고, 계산에 따라 향배를 달리하는 이가 있는가 하면, 절대로 타협할 수 없는 극렬한 반대세력도 있기 마련이다.

공명심에 불탄 위정자를 선택한 대가로 ‘혈세 얼마나?’
 저소득 서민을 위한 300만원대 아파트는 지난 2013년 3월 11일 평산산업(주)와 거제시의 협약을 체결하면서 출발했다. 처음 이 사실이 알려지자 부동산개발업체도 아닌 거제시가 민간사업자에게 특혜를 제공한다는 논란을 불러왔다. 그러나 시장은 ‘업자를 위한 특혜가 아니라 서민을 위한 특혜’라는 논리로 맞섰고 홍준표 지사의 등장과 함께 정치적으로 이 문제를 풀어냈다. 그리고 망망대해를 향해 돛을 달았다.

이런 과정에 관계공무원들의 동조는 필수적이었다. 인사권자의 지시라며 맹목적으로 추종하게 된 일부 공무원, 300만원 아파트 사업이 그들에게 신앙이 되어버린 듯 했다. 경영이라는 개념과 거리가 먼 공무원들이 선택하기에는 한계가 있었다고 말하지만 추종 배경에 가려진 공무원들의 기대심리는 어림짐작이 가능하다.

민간사업자가 용도변경을 할 수 없는 농림지역 땅 97,253평방미터를 포함한 189,370평방미터를 용도변경하는 지구단위계획을 세워 1400세대 아파트를 지을 수 있게 부지조성을 허가하는 대신 24,111평방미터 부지를 기부받아 300만원대 아파트 700세대를 짓겠다고 발표했던 것 부터 어려운 길을 선택한 것이었다. 보다 분명한 분석과 의회를 비롯한 시민들과의 공감대가 필요했다. 오히려 그런 과정은 도움이 안된다며 그들만의 길을 선택한 것이다.

 시행사와의 협약서에는 전례를 들 수 없는 파격적 내용을 포함시켰다. 입주 6개월 전까지 완공 후 기부채납하는 진입로 개설에 시가 전액 토지보상비 부담, 진입로개설공사비도 60%(차후 50%로 변경)를 부담하는 것으로 거제시 예산지출항목이 포함됐다. 그로부터 5년이 지난 지금 300만원대 아파트는 어떻게 진행되고 있을까. 문동동 산 20-14번지 일대 15,785평방미터에 지하 2층 지상 20층의 575세대 장기공공영구임대주택공사가 진행 중이다. 현재 50%정도가 진행됐다. 총 사업비 추정액은 525억원.

일반아파트의 분양가는 주거와 공유시설면적을 더한 공급면적에 건축비를 나누면 된다. 공급면적은 30.686평방미터이다. 이를 평으로 계산하면 약 9,282.5평이다. 여기에 사업비 525억원을 나누면 평당건축비는 566만원이 넘는다.

아파트지하계단, 부대복리시설, 기계전기실, 지하주차장 등 공용면적을 더한 12,112평으로 계산하면 이것도 평당 건축비가 433만원이다. 다른 데이터를 굳이 비교하지 않아도 된다. 진입도로 개설에 거제시가 부담해야 할 돈도 170억원이다.

아이파크2차 분양에정세대 1279중 305세대가 아직 미분양
아이파크 2차 아파트 분양세대수는 1단지 636세대, 2단지 643세대 총 1279세대다  거제시가 밝히고 있는 지난 8월말 현재 미분양세대는 1단지 140세대, 2단지 165세대 총 305세대가 아직도 미분양 상태다. 미분양 이유로는 직접원인이 지역경기 불황과 인구감소에 있겠지만 통학로. 교통난 등 다른 요인도 부정할 수 없다. 300만원대 영구임대아파트가 들어설 경우 조망권 차단 등이 예상되므로 분양을 기피하고 있는 점이나 소음문제도 간과할 수 없다.

 또 다른 문제는 여러 곳에 도사리고 있다. 통상적으로 시행사가 이윤추구를 위해 사업을 펼치는 이상 도시계획도로는 우선순위에서 계획된 것이 아니라면 아파트건설의 필요에 의한 것이므로 시행사가 개설해 기부채납한다. 그런데 이 아파트 단지에서는 거제시가 공사비 50%, 토지보상비 100%를 부담하고 허가조건을 맞추기 위해 입주 6개월 전까지 완공하는 것으로 약정했다. 경남도가 감사에서 지적한 개발이익환수금 124억원도 정산이 끝나지 않았고 법률상 정해진바 없다며 아직 받지 않았다.

 그러나 오늘 현재까지도 진입로 조건은 충족되지 못하고 있다. 도로보상비를 100% 부담하기로 책임진 거제시가 부지확보를 못한 것이 가장 큰 원인이었다.  예산미확보라지만 오히려 공무원들의 업무태만이 더 짙다. 시가 스스로 입주 6개월전까지로 허가조건을 제시했으면서도 보상비 미확보나 보상절충 실패로 토지제공을 못한 것은 어쩌면 기만행위나 같다. 그런 이유로 시민부담이 가중되야하고 입주민의 통행불편을 감내해야하는 정책은 실패작이나 같다.

그런데 이 아파트단지(아이파크 2차)는 지난 7월말 준공검사가 났다. 진입로에 대한 허가 조건이 명확이 이행되지 않았음에도 준공검사를 해 준 것이다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제25조(진입도로) 규정에는 500세대에서 1천세대까지는 12미터 도로를, 1천세대 이상 2천세대 미만은 15미터의 진입로를 건설해야만 한다. 

또  주택단지가 2 이상이면 주택단지의 진입도로가 하나인 경우 그 진입도로의 폭은 당해 진입도로를 이용하는 모든 주택단지의 세대수를 합한 총 세대수를 기준으로 하여 산정하도록 되어 있어 1,2단지가 1천세대가 넘어서기 때문에 반드시 15미터 진입도로가 개설되어야만 했다. 그런데도 준공허가가 나갔다.

아이파크 2차 아파트단지 1단지 및 2단지의 주진입로 모습 . 입구 쪽에는 허가 조건상의 진입로가 확보 됐으나 다른 쪽인 안압지 부터는 진입로 확보가 되지 못한 상태였지만 준공허가는 났다. 또 이 도로의 완전한 시공을 2020년 말까지로 지난 4월 13일 재협약 해 주었다. 그러다 보니 당초 허가 조건을 명백히 위배되며, 주택건설기준 등에 관한 규정상 진입도로 규정을 위반했다.

 이러한 사정과 함께 아주터널에서 나오는 차량들의 소음문제가 민원으로 제기되어 있었음에도 준공허가를 내어 준 것이다. 허가의 기초사실은 박명균 부시장이 시장대행업무를 맡아 하던 당시인 2018년 4월 13일 재협약을 통해 이 도로개설 시기를 입주전 6개월 조건을 변경해 2020년 말까지로 연장하는 협약을 다시 체결한 점이다.

왜 이런 연장 협약을 했는지에 대한 명확한 거제시의 해명은 아직 없다. 추정컨데는 현실적으로 진입로 개설은 불가능하고, 입주민들의 원성을 커져가고 있으니 민원을 이유로 입주민들의 고통을 앞세워 준공허가를 한 것으로 밖에 달리 설명할 길이 없다.<별도기사 있슴> 

전임 시장의 독선전 사업전개와 시장대행업무를 맡은 부시장이 마치 손발이라도 맞춘듯 불합리한 행정을 강행한 것이다. 그러면서도 이런 부분에 대한 해명성 보도자료는 없었다. 처음 자연녹지를 도시변경을 시도한 것부터 무리수였지만 그 이후의 행정절차가 계속해서 파행으로 치닫고 있는 것이 문제다.  

시민이나 시민의 대표기관인 의회 조차도 상세한 내막을 모른채 오늘에 이르고 있다. 이러한 일들이 시민으로부터 선출된 위정자가 바른 정책을 추진한다고 할 수가 있을까? 당장 드러나지 않는 세금부담분은 아예 거론조차 하지 아니한채 300만원대 아파트 건설이라는 그럴듯한 치적만 포장된채 언론을 통해 전파된 것이다

권 시장 도지사 예비후보 시절에도 공약
서민용 300만원대 아파트 사업을 시정에 끌어들인 가장 큰 이유로 위정자, 소위 정치인들의 못난 처신, 공명심, 무지할 정도의 독선에서 기인한 것으로 보고 있다. 거제시가 전문성도 없이 주택사업에 뛰어들면서 생긴 참담한 결과다. 575세대를 기준으로 할 때 세대당 수천만 원을 투자하는 셈이 된다.

525억원을 서민주택기금으로 운영했다면 어떤 결과가 왔을까. 세대당 5000만원의 전세자금을 지원했다면 그 수혜자만 1000세대다. 결과적으로 거제시는 시장의 공약이 특정사업자에게 허가편의를 제공하고 자투리 땅 얻어 세대당 1억여 원을 투자해 작은 평수의 임대주택을 공급하는 이해 할 수 없는 정책을 편 자치단체가 됐다. 편법으로 행정행위를 강행하고 그것으로 기준을 삼는다면 행정기관이 이루지 못할 사업이 몇일가?

특히 권 시장은 재임기간 비슷한 사업을 펼쳤다. 인공섬에서 단순매립형으로 바뀐 고현항재개발사업, 돌을 팔아 소방서와 경찰서를 짓는 행정타운 조성, 민간 투자형 사곡만 해양플랜트국가산단 추진이다. 아직 계획단계에 머물고 있는 화물차 차고지와 문화단지 조성도 대단위 토목공사다. 

이 사업들의 공통점은 난개발과 관련되며 특정집단(민간사업자)에게 조건을 주고 그들의 이익(손해를 보지 않도록)을 지원하는 구조다. 부정적 이미지만 부각시킨다고 비난할 수 있다. 그러나 이런 구조는 특혜의 빌미가 된다. 도지사 예비후보 시절에도 300만원대 아파트를 지어 공급하겠다는 꿈드림 공약을 했다. 이미 실패한 사업을 제대로 바라보지 못한 채 ‘혹세무민’ 한다는 비판을 받았었다. 과연 300만원대 아파트 건립 사업은 누굴 위한 것이었을까? 

아파트 건축비정책 정확히 알고 접근했어야
민간형 기본형건축비와 임대주택의 표준건축비 비교로도 이 사업의 어려운 상황을 파악했어야 했다. LH공사가 수백조원의 적자를 감내하면서도 공공의 목적을 위해 정부시책을 수행하는 것과는 지자체의 실상은 같을 수가 없다. 거제시는 현재 주택공급 과잉으로 미분양물이 넘처있다. 이 정책 입안 당시에도 주택보급율은 나쁘지 않았다.

거제시가 이름표를 바꿔 단 300만원대 아파트 새이름은 '영구공공임대주택'이다. 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등 공공기관과 지방자치단체, 민간기업이 정부의 재정지원을 받아 임대하는 주택이다. 기초생활보장 수급자와 장애인, 국가유공자, 도시근로자 월 평균소득 50% 이하 소득계층들이 거주하는 영구임대주택이나 도시근로자 월 평균소득 70% 계층들이 거주하는 국민임대, 5·10년 공공임대 등이다.

 표준건축비는 국민·영구·공공임대 주택 건설시 적용하는 건설비용으로 임대료 산정의 기준이 되며 분양가 산정에도 적용된다. 주택도시기금을 지원받아 짓는 공공임대주택 건축비는 2016년 7월1일부터 8년 만에 5% 인상됐다. 인상 당시 개정안에 따르면 11∼20층 이하 전용면적 50㎡ 초과∼60㎡ 이하의 표준건축비는 종전 1㎡당 970만 9000원에서 1019만 4000원으로, 21층 이상 전용 40㎡ 초과∼50㎡ 이하는 종전 1㎡당 1018만 1000원에서 1069만원으로 각각 인상됐다.

표준 건축비는 민간 분양주택 기본형 건축비의 68% 수준이어서 건설업계는 “주거 질 떨어뜨고 공급난도 가져온다”고 주장해 왔다. 실제 2009년부터 2016년 1월까지 소비자물가가 15.6% 오르는 동안 표준건축비는 2008년 12월 이래 7년째 동결됐기 때문이었다. 분양가상한제가 적용되는 주택기본형 건축비가 6개월마다 건설자재 등의 가격변동을 고려해 달라지는 것과 달리 표준건축비는 국토부 고시에 따라 결정되기 때문이다.

임대주택 활성화를 위해 표준건축비와 임대료 등을 개선해야 한다는 '표준건축비 현실화' 문제가 제기되고 있다. 결국 거제시가 이런 어려운 사업에 뛰어든 것이 됐으므로 시급한 대책이 필요했다. 이런 점에서 항구적 재정지출을 막기위한 고육책으로 LH에 매수검토를 요청한 것으로 보인다.

 

 

 

 

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