[기고:황영석칼럼③]'고현도시재생사업과 거제시 도시재생센타

③고현 도시재생 사업과 거제시 도시재생센타
                                  거제시 발전연구회 황영석 회장
 첫 단추의 중요성은 아무리 강조해도 지나지 않으며, 옷뿐만 아니라 사업에도 마찬가지이다.

사람도, 도시도 자연상태에서는 생노병사의 과정을 거치는데 일반적인 도시재생(都市再生) 사업은 급격한 산업화로 도시외곽이 도심의 중심보다 활발하게 발달하여 기존시가지가 노후하고 쇠락해 지는 경우, 이미 노후화되고 쇠락한 기존 시가지에 대해 도심을 재생시키는 사업이다.

도시재생이 성공한 경우는 독일의 베르린으로 정치적 수도일 뿐 산업과 경제적으로는 별다른 기능이 없었던 2011년 베르린 주정부는 ‘팩토리 베를린’이라는 창업 단지를 만든 뒤 창업자들을 위해 저렴한 임대료와 대출 혜택을 제공하면서 유럽 각국의 젊은 인재들을 끌어 모았고, 이후 정책이 성공을 거둬들여 베를린을 유럽에서 가장 활기차고 생산적인 도시로 바꾸었다.

영국의 경우도 런던 중동부 지역에 위치한 테크시티에 청년창업을 중심으로 한 구도심 재생의 주요사례인데, 이로 인해 미디어 관련 하이테크 기업들을 중심으로 창업클러스터 육성책을 추진하며 급속히 발전했고, 2010년 85개에 불과했던 테크시티의 청년 스타트업 등 첨단기술 기업들은 2011년 200개, 2012년에는 5000개가 집적하며 초고속으로, 대 규모로 발전 중이다.

우리나라는 기능재개발의 개념인 도시 재생사업이 2014년 부터 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 그리고 이른바 뉴타운식 재정비촉진사업 등으로 일어났고 서울을 비롯한 지방의 대도시에서 시작되었으나 문화개선 주도형이 아닌 수익성을 위주로 추진되었다.

변광용 거제시장 사진

고현 도시재생 사업은 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」을 근거해 “신(新)․고현 이음으로 다시 날다”란 명칭으로 조선해양 및 관광산업 도시의 중심지로서 “상권회복 및 중심기능 강화를 통한 원도심 활력 회복”을 목표로 내세웠고, 첫째 도심 중심기능 강화인 일자리 창출을 위한 공공기능 강화와 복합거점시설의 조성, 기반시설 확충, 부족한 생활 SOC 집중공급, 둘째 원도심 중심상권 활성화인 관광인프라 구축 및 문화・예술기능 확충, 셋째 보행환경개선인 범죄예방을 위한 물리적 환경 개선, 넷째 지역공동체 활성화인 역량강화 및 성과관리를 전략으로 선택했다.

그리고 사업기간은 2020년부터 2024년(5년간)이며, 사업비는 1,130.2억원(국비 150억원, 지방비 964.7억원, 기금 15억원, 민간 0.5억원)이며, 그 내용은 도시재생재정보조사업인 도시재생 복합기능 이음센터 조성 등 6건에 292.0억원, 지자체사업으로 도시계획도로 개설 등 8건에 837.7억원, 민간투자사업인 건축물 리모델링 컨설팅 1건에 0.5억원 등으로 책정되었고, 지방비는 도/시구분이 없다.

그렇다면 이런 취지하에서 첫째 기능적인 면에서 고현도시재생 사업의 타당성을 검토해 보자.

사업의 면적이 경상남도 거제시 고현동 35-4번지 일원에 193,140㎡(약58,423평)에 해당되므로 전체적인 도시재생이 이루어지기 위해서는 예산이 적절히 균형있게 배분되어야 하나, 도심의 중심기능을 강화하기 위한 사업비가 일금 292억원 중 라 관광호텔의 매입을 포함하는 ‘도시재생 복합기능 이음센타 조성사업’에 236억 1천7백만원이 투입되는데, 이에SMS 토지및 건물의 매입비용 100억원, 리모델링 및 증축비용 112억 1천7백만원이며, 상생협력상가 일금 6억원, 도시재생현장지원센타에 15억원, 경노당(노인교실)에 2억원, 옥상정원 이벤트 운영에 1억원이 투자되는 계획인데 전체 도심의 중심기능을 강화하기 위한 사업비 292억원 중에 라관광호텔의 매입과 증축 및 리모델링비용이 212억 1천7백만원이니 전체의 약 72.7%에 해당한다.

그러므로 약58,423평의 고현 도심을 재생하기 위한 비용인 292억원 중 약 72.7%인 라관광호텔의 매입과 증축 및 리모델링비용이 212억 1천7백만원이니 기능적 타당성이 결여되었다. 

둘째로 경제적면에서 검토해 본다면 거제시가 계획한 현재의 도시중심 기능강화는 물론이고, 보행개선사업, 지역공동체 활성화 사업 등에 47억 9천6백만원을 계획했는데, 건물매입예산과 재건축과 리모델링에 예산이 편중되었을 뿐 예산이 바닥인 상태에서 경제적 효율은 거의없다.

셋째로 안전적인 면에서 검토해 본다면 매수예정 관광호텔은 그 건물이 25년 이상이 지났고, 전체 관광숙박관련 면적이 1,000㎡ ~ 5,000㎡에 속하므로 특별한 일이 없이는 한 국토교통부에서 각 시,군,구로 시행지침이 하달된 2018년부터 시행되는 제3종 시설물로 지정되어 1년에 2회의 안전점검이 필요한 건물이며, 이 안전점검은 담당공무원이 아닌 외부 전문가의 용역에 의해 진행되어야 한다. 

넷째로 거제시에서 고현 도시재생 사업을 위해 매입 예정이 있는 건물이 있다면 그 건물이 어떤 건물이든 간에 시설물의 안전등급을 기준으로 본다면 신축건물 혹은 A(우수)등급이어야 하나, 거제시에서는 C급(보통)이어도 건물의 매수가 가능하다고 담당부서는 주장하고 있다.

거제시의 도시재생과는 ‘시설물의 안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침’을 경시하고 있다. 도시건설국장과 도시재상과장, 안전총괄과장 등은 국토부장관의 지침을 경시해서는 안된다.

옥영문 거제시 의회 의장 사진

안전등급상 A(우수)는 시설물의 상태가 문제점이 없는 최상의 상태로 규정하고 있으며, B(양호)는 보조부재에는 경미한 결함이 발생하였으나, 기능발휘에는 지장이 없으며, 내구성 증진을 위하여 일부가 보수가 필요한 상태를 말하며, C(보통)은 주요부재에는 경미한 결함 또는 보조부재에는 광범위한 결함이 발생하였으나, 전체적인 시설물의 안전에는 지장이 없으며, 주요부재 내구성과 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보조부재에 간단한 보강이 필요한 상태를 말하는 것으로 거제시가 매입하는 건물은 매입 후 최소한 30년은 사용해야 할 것이라면 이미 25년이 경과되어 시민들의 안전을 고려 규정에 확실한 정함이 없더라도 상식적으로 A등급이 유지되는 건물을 매입해야 할 것이다.

다섯째로 고현 도시재생 사업의 업무총괄 부서인 거제시 도시재생과는 애초 사업목적을 달성하기 위하여 2020년 5월 말까지 매입을 완료할 것이라고 했기에 당연히 이 관광호텔의 안전도를 확인할 자료가 없거나, 있었다 하더라도 별도의 기관에 용역을 의뢰 매입하려는 시설물의 정밀안전점검 및 정밀안전 진단 실시결과를 기초로 하는 안정성평가를 이미 받았어야 했다.

말하자면 업무의 우선순위가 고려되는 사업, 누가보아도 이해될 수 있는 업무 추진의 우선순위가 올바르게 돼야 하며, 안전에 대한 진단이라는 결과 후에 매입여부에 대해서 판단해야 할 것이나 오늘 금주 중에서나 겨우 용역결과가 나온다는 것으로 이를 검증할 시간적 여유도 촉박하다. 

1995년에 무너진 삼풍백화점이 무너지리라는 것은 아무도 예상하지 못했고, 지금부터 6년 전에 일어난 세월호사건은 화물과적과 불법적 시설확장이 원인이 되어 일순간 304명의 생명을 앗아간 사건을 교훈삼아 기능과 효율의 문제도 중요하지만 안전만큼은 양보하지 않아야 한다.

도시재생사업 가운데 국내에서 성공적인 사례는 이미 언급했지만 이웃 부산의 2011년에 선정된 영도구 영선 브리지 수변 테마 공원 조성, 부산진구 성지 커뮤니티 Park-Way 조성, 남구 대학로 HUG 조성, 북구 행복 마을 만들기, 사하구 하단 오거리 젊음의 거리 조성, 사상구 기찻길 옆 행복 마을 ‘고샅길 프로젝트’, 기장군 사라 저수지 생태 공원 조성 등 수익창출을 위한 개발사업 위주가 아닌 문화주도형 재개발 모델이 개발되고 국내의 원조가 되고 있다.

황영석 거제시 발전연구회장 사진

고현 도시재생 사업에 있어서 거제시 전체의 문화주도형 도시재생센타가 필요한 경우 건물을 매입할 필요도 있겠으나 목적달성을 위한 기능적인, 효율적인, 경제적인, 안전적인 면이 고려되면서 동시에 국토부의 업무처리지침 준수와 업무의 우선순위라는 면을 충분히 고려해야 한다.

부득이 고현 도시재생 사업을 위해 건물의 매입이 필요하다면 거제시 전체의 도시재생센타의 기능을 할 수 있는 정도의 위치와 면적을 갖춘 청소년의 거리에 맞는 세븐시네마를 추천한다.

그 이유는 현재 추진하고 있는 건물보다 10년이 더 젊으며, 인테리어비용도 적게 소요될 것이고, 약 1,500여평이 더 많기에 그 만큼 도시재생센타 활용도가 다양하고, 거리전체를 변화시킬 수 있는 중심적인 위치이기에, 폭이 넓은 문화주도형 사업을 추진할 수 있기 때문이다.

변광용 거제시장과 옥영문 거제시의회 의장 등이 주축이 되어 추진하는 거제시의 가장 중심지역인 고현동에 계획한 도시 재생사업이 수익추구형보다는 문화주도형 도시재생사업이 일어나 경남의 도시들 가운데 가장 빛나고 귀감이 되는 도심 재생 사업형이 될 수 있기를 기대해 본다.