[기고:황영석칼럼②]'고현 도시 재생사업의 의미와 효율성 제고'

 특별기고②

         고현 도시 재생사업의 의미와 효율성 제고
                                        거제시 발전연구회장 황영석

도지 재생사업의 의미
거제시 고현동은 신현읍에서 장평동과 상동동, 수양동과 함께 분립된 거제시의 중심지로서 고현 도시 재생사업은 한번 거제시가 추진하면 추후 10년은 지속될 수밖에 없는 연계사업이다.

도시 생사업은 낙후된 도시에 새로운 기능을 도입하여 경제, 사회, 문화적 환경을 개선시키려는 도시 개발사업으로서, 일정한 지역의 핵심적인 거리에 슬럼화를 예방하고 활력있는 거리를 조성하여 삶의 질을 끌어올림으로서 시민 전체에 영향력을 미치는 도시기반 조성사업이다.

예를 들어 이웃 부산광역시의 경우 대표적인 도시 재생 사업으로 ‘행복 마을 만들기’ 사업을 진행했고, ‘커뮤니티 뉴딜 정책’을 도입하여, 총 사업비 356억 원이 투입되어 최초 초기 사업 1년은 환경 개선사업, 초기사업 이후 2년은 공동체 프로그램 사업이 진행되었고, 도시 활력을 증진시키기 위한 지역 개발사업은 2011년 7곳으로 ‘영도구 영선 브리지 수변 테마 공원 조성, 부산진구 성지 커뮤니티 Park-Way 조성, 남구 대학로 HUG 조성, 북구 행복 마을 만들기, 사하구 하단 오거리 젊음의 거리 조성, 사상구 기찻길 옆 행복 마을 ‘고샅길 프로젝트’, 기장군 사라 저수지 생태 공원 조성‘과 2012년 3곳[중구 오름길 문화 만들기, 영도구 청학동 고지대 주민 어울림 마당 조성, 금정구 부산대학로 스마트 거리 조성] 등 총 10곳이 추진되었다.

고현 도시 재생사업의 내용
위의 도시재생사업의 의미와 실제에서 확인된 바와 같이 ‘고현 도시재생 이음센타 조성사업’도 이와 같은 영역에서 이해될 수 있기에 이에 대한 요점을 살펴보면 다음과 같은 내용이다.
거제시장과 거제시의원들이 결정한 고현도시재생사업에는 전체사업 비용인 1130억2천4백만원을 2020년부터 2024년까지 5년간 집행할 계획이며, 그 중 초기 준비사업에 292억원이 책정되어 있으며, 도시재생 복합기능 이음센타 조성사업비로서 236억1,700만원 중에는 토지 및 건물매입비용으로 100억원, 증축을 포함한 리모델링에 112억1700만원, 도시재생현장지원센타에 15억원, 상생협력상가 6억원, 경노당(노인학교) 2억원, 옥상정원 이벤트 1억원을 계획했다.

거제시는 이 중 토지 608평과 지하 1층, 지상 8층의 건물 1,577평의 모 관광호텔의 부지와 건물을 매입해 건축 및 리모델링 비용은 총 212억1,700만원으로서 토지 매입비용은 84억200만원이며, 건물 매입비용은 31억9천7백만원이고, 또 약682평의 증축에 38억6500만원 그리고 리모델링에 56억5천만원 등으로 총 212억1,7백만원이 소용되리라는 계획을 세웠다.

그런데 문제는 지방자치단체가 주민들의 혈세를 거둬 예산을 집행함에 있어서 사업의 목적에도 타당해야 하는 것은 두말 할 필요가 없고, 절약과 효율성을 제고해야 하는 것은 당연하다.

거제시가 간과한 문제점
거제시가 ‘고현 도시재생 이음센타 조성사업’에 거리조성이 아닌 건축물의 매입이 왜 필요했는지는 알 수 없으나, 모 관광호텔은 신축한지 25년이 된 건물로서 연면적이 5,212.64㎡(약 1,577평)으로 ‘준공 후 15년이 경과된 건축물이다.

 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령’ [별표 1의2]에 따르면 연면적 1,000㎡ 이상 ∼ 5,000㎡ 미만의 판매시설, 숙박시설, 운수시설, 문화 및 집회시설, 의료시설, 장례식장, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설, 수련시설, 노유자시설, 운동시설, 교육시설’은 다음과 같은 건물관리의 의무문제로부터 거제시가 자유로울 수 없다.

첫째 2013년 3월 23일에 개정되고, 시행 2014년 1월 1일에 시행된 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령’의 [별표 1의2]에 의거하면 이 관광호텔은 안전등급이 BㆍC등 급이었다면 3년에 1회 이상 정밀검사를 받아야 하며, 5년에 1회 이상 정밀안전진단을 받아야 하도록 정해져 있다.

또 이 관광호텔이 DㆍE등급이었다면 2년에 1회 정밀점검과 4년에 1회 정밀안전진단을 했어야 했다. 과연 그 결과에 대한 공개가 없어 궁금증이 더해진다.

둘째  이 관광호텔은 2018년부터는 “준공 후 15년이 경과되어  ‘제3종 시설물’로 지정되어 ‘정기안전점검’을 받아야 하나, 이 관광호텔은 건축물대장 상 근린생활시설(미용원) 660.64㎡이 있어 2017년 이전에는 ‘제2종 시설물’에서 제외 되어 정밀점검을 받지 않았다고 알려지고 있다.

셋째 이 관광호텔의 매입은 씨네세븐 건물과 비교하더라도 ‘고현 도시재생 이음센타 조성사업’의 목적에도 적합하지 못할 뿐만 아니라 예산의 절약과 비용의 효율성을 제고하지 못했다.

 이 관광호텔에 대한 대안
토지 608평에 건물 연면적이 5,212.64㎡(약 1,577평)에다 약682평을 증축해 건물은 약 연면적 7,466㎡(약2,259평)으로 리모델링하게 되며 212억1,700만원을 들인다는 계획이다. 거제시 고시 제2020-12호 도시재생활성화계획에 따르면 명칭은 ‘신(新)․고현 이음으로 다시 날다’로 고현동 35-4번지 일원에 193,140㎡(58,425평)에 대해 조선해양 및 관광산업 도시의 중심지로서 “상권회복 및 중심기능 강화를 통한 원도심 활력 회복”을 목표로 한다.

거제시는 마중물 사업(준비 사업)의 도시재생 복합기능으로서 ‘이음센타’ 조성사업은 이 관광호텔을 매입하고, 이를 리모델링하여, 기존건물과 수평증축을 통해서 상생협력상가, 거제시 도시재생지원센터, 고현동 도시재생현장지원센터 운영, 경로당(노인교실) 운영, 옥상 정원 이벤트 운영 등의 고현동 공공청사와 비슷한 용도의 사물실로 사용할 계획이라고 한다.

도시 재생사업은 일종의 거리 재생사업으로서 건축물을 매입하는 경우는 새로운 건축물을 매입하여 증축하는데 리모델링 비용인 56억5천만원을 제외하면, 토지 608평에 건물 약2,259평을 조성하는데에 154억6천4백만원이 소용된다면 토지의 위치도 이 관광호텔보다 더 요지이며, 건축물도 약 3,000평인 씨네세븐 건물을 약145억원 정도에 매입한다면 어떨까?

이 관광호텔의 경우 건물 5,212.64㎡(약 1,577평) 건물 매입비용은 31억9천7백만원이고, 또 약 682평의 증축에 38억6500만원이어서 약2,259평의 건물을 조성하는데, 총비용은 70억6천2백만원이며, 평당 약3백12만 6천원 정도가 소요되고, 약 3,000평을 조성하는 데에는 약 93억7천8백만원이며, 그 차액은 약 23억1천6백만원이 절감되나, 건물의 연령이 10년이 젊어지기에 감가삼각으로 말하면 수십억의 절약이득도 있지만, 더 중요한 것은 씨네세븐 건물은 청소년 축제거리여서 이 관광호텔보다 돈으로 환산할 수 없는 유익함이 있음이 예상된다.

만약 거제시가 이렇게 조정하면 고현 도시재생 이음센타 조성사업의 목적에도 적합하며, 건물을 매입하더라도 거제시가 계획한 관광호텔보다 청소년 문화의 거리에 위치한 15년생 씨네세븐의 건물을 매입하는 것이 예산이 절감되고, 건물은 약 741평이나 늘어나는 효과가 있다.

사무실 마련을 위해 호텔을 매입하여 호텔의 각종 인테리어를 철거 제거하고 사무실용도로 만드는 경우보다 사무실 용도로 인테리어를 하는 경우가 인테리어비용도 절감되며, 장소와 주차공간도 청소년 축제거리에 위치한 씨네세븐 건물이 더 양호할 것으로 보인다. 따라서 대안으로 검토할 가치가 충분하다고 하겠다. 

고현 도시 재생사업의 효율성 제고
지방자치단체가 추구하는 행정의 목적은 지방자치단체의 목적 또는 공익을 실현하기 위해 행하는 적극적인 국가작용으로 중요사안에 대해서 거제시의회가 결정하더라도, 민감한 사항에 대해서는 거제시민들의 의견을 공청회 등을 통해서 묻고, 이에 의견을 반영해야 한다.

거제시장도 한번 의회가 결정하면 무조건 집행한다는 고집행정 보다 효율과 기능중심의 행정이 펼쳐져야 하며, 공익이 아닌 개인의 이익으로 예산이 집행된다면 거제시장과 거제시의원 전체가 2007년 7월부터 시행된 주민소환제에 시달려 거제시정의 공백을 가져올 수도 있다.

또 어떤 사유에 의했다할지라도 주무부서인 안전도시국장과 도시재생과장은 직권남용과 ‘공무원의 직무관련 범죄고발 치침’ 등에 시달릴 수 있기에 공익우선의 행정이 펼쳐져야 한다.거제시가 앞만 보고 달려도 부족한 시간에 거제시장과 거제시의회의 현명한 판단을 기대한다.