개발이익금 환수 못하는 도감사. 의회감사, '하면 뭐하나?'

박명균 전 부시장 왜 무슨 까닭으로 변시장 취임 열흘 전 약정변경 공증했을까?
개발부담금 임시특례조항 따라 면제대상이라면 '법근거 없는 협약체결 왜 했나?'
도청감사 미이행, 의회 감사 100% 환수 조치엔 끄떡도 않다가 '지금에사 면제사업?'
올해 도감사, 싼 땅에 1천세대 짖고도 10% 이익이 아니라 -76억 적자라니...
경남도 142억 환수지적은 '맹물감사?'-박형국 의원"총체적 부실 감사원감사 요청하자"
거제시는 왜 도 감사때도, 시민에게 분명히 밝히지 못하고 있었을까? 
천세대 넘는 아파트 농림지 산에 지어도 개발부담금 한푼 안내는 '거제시가 최고'

  평산산업이 시행하고 현대산업개발이 시공한 양정동 아이파크 2차 아파트 사업과 관련한 개발이익환수금 문제가 거제시의회의 행정사무감사에서 뜨거운 감자로 논쟁의 대상이 되고 있다.

17일 오전 거제시의회경제관광위원회(위원장 최양희) 도시계획과 행정사무감사에서 박형국의원(수양동.연초.하청 장목 선거구)은 아이파크 2차 아파트의 개발이익 환수금 문제와 관련해 집중적인 질문공세를 폈다. 또 김두호 의원도 업무보고 때와 다른 답변을 질타했다.

개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발이익환수 대상사업 여부 논란 
 개발이익을 목적한 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하기 위해 1990년 시행된 개발이익환수에 관한 법률 및 동법 시행령, 시행규칙에 따라 택지개발사업,산업단지개발사업,관광단지조성사업, 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업, 교통시설 및 물류시설용지조성사업,체육시설부지조성사업, 지목변경이 수반되는 사업 등의 경우 개발로 인해 기대되는 이익에 대해 20~25%의 범위 내에서 개발부담금을 징수하도록 정해져 있다.

​때론 감면되거나 제외가 되는 경우도 있기는 하지만 민간이, 혹은 개인이 진행하는 개발행위에 대해서는 개발부담금을 피해갈 여지가 많지 않은 것이 현실이다. 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말하며 산정 방법은 다음과 같다.

개발이익 = 개발사업의 준공인가시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가부터 준공인가 기간 동안의 정상적인 토지가격의 상승분 – 개발비용

 이 개발부담금 중 50%는 국가가, 50%는 해당 지방자치단체에 귀속된다. 그런데 거제시는 이 사업의 경우 개발이익환수에 관한법률이 2014년 1월 14일개정되면서 6개월 후부터 시행되게 되어 있는데 개발부담금에 대한 임시특례조치로 부칙 제8조 2호에 시행일부터 1년간은 수도권은 50% 감면, 그외의 지역은 면제대상으로 정해져 있었다. 그런데 이 사업은 2104년 12월에 사업승인이 되었으므로 면제 대상이라고 설명하며 당초부터 개발부담금의 면제사업이었다는 설명이다. 이 사업은 면제대상이라는 것이다.

사업승인 과정의 논란 
이 사업은 당초부터 무수한 말들이 많았었다. 농림지역의 임야를 주거지로 도시계획을 변경해 대단위 아파트 사업을 허가하는 것으로 특헤성 논란이 있다며 경남도가 1차로 사업승인을 부결했다. 그러나 당시 권민호 시장은 사업부지 중 일부를 기부채납 받아 서민용 300만원대 아파트를 건립해 공급한다는 취지로 밀어부치면서 사업자로부터 제출 받은 의견서(사업이익의 10% 이상분에 대해서는 거제시의 공공사업용에 환원하겠다는 뜻이 담김) 제출을 근거로 당시 취임한 홍준표 도지사의 도움을 받아 사업 승인이 이루어 졌다. 다시말해 이미 거제시는 당시부터 이 사업은 개발이익 환수대상 면제사업임을 알고 있었지만 도청에서 사업 승인이 되지 않으니 개발이익환수금 대상 사업자와 개발이익금과 비슷한 방식으로 자진해서 사회환원을 하는 약속으로 의견서로 진행시켰던 것이다.

 2016년도 경상남도 감사 142억 환수 지적 
경남도청은 2016년 거제시에 대한 종합감사과정에서 개방발이익 정산절차 소홀을 지적하며 민간사업자가 개발이익이 10% 이상 발생시 공익사업에 투자하거나 사회복지기금으로 활용하는 것으로 협약했으나, 당시 231억원(약 25%)정도 이익이 발생했으니 142억원과 지방세 재산정시 가산세를 포함한 153, 962,000원을 징수할 것을 적발해 이중 세금 153, 962,000원은 납부했다. 시는 토지교환을 하면서 교환계약서에 실거래금액을 명시않고 계약서를 작성해 세무과에서 시가표준액(공시지가)를 기준으로 지방세를 산정했다며 교환가격은 감정가로 하라고 했다. 또 개발이익 231억원은 전문기관 의뢰 등으로  검증해 초과분 142억원을  징수하라는 것이었다.

 이 때에 왜 거제시는 개발이익환수법에 의한 징수대상이 아니므로 명확한 태도를 표명했어야 했지만, 고문변호사들의 자문 결과 법에 따라 환수는 곤란하나 쌍방 협약에 의해 징수할 수 밖에 없었다면서도 분명한 선은 긋지 않았다. 다만 뒤늦게 2018년 6월 20일에서야 부랴부랴 박명균 전 부시장이 변시장 취임 열흘 전에 새로운 협약을 체결하고 공증을 마쳤다. 이로 미루어 거제시는 분명히 개발이익금을 받겠다는 의지가 있었다고 보아진다.

양정문동지구 도시관리계획(지구단위계획)관련 개발이익금 정산 협약서 불이행- 박형국 의원 "자료 믿을 수 없다" 

 2018년 6월 20일 거제시와 평산산업의 개발이익 환수에 대한 협약서가 공증까지 마쳤다. 이때에 아파트 사용승인일로 부터 6개월내에 수익산정 및 개발이익금 정산을 마치고 정산완료일로부터 3개월내에 납부토록 약정했다. 준공검사가 2017년 8월 말이었으므로 9개월 후인 2018년 5월 말까지는 납부되어야만 했다. 그러나 거제시는 부과했다는 사실을 공개한바 없었고 부과할 이익금이 없었다는 것을 공개적으로 바도 없었다.<첨부사진 참조>

2019년 경남도청 종합감사과정에서야 이 사업은 근본적으로는 개발부담면제사업이고 협약에 의한 경우 최근 부경회계법인(평산산업의 외부감사)이 제출한 자료에 의해 이익이 없고 추가 지출사항이 생겨 -76원이 되었다고 도감사에 보고했다. 거제시 의회나 일반 시민들의 반발이 거세지자 새로운 제3의 회계법인을 통해 다시 검증을 할 것임을 17일 밝히고 있다.

문제는 도표에서도 볼 수가 있듯이 부경회계법인은 평산산업의 외부감사법인이고, 수익은 2016년이나 2019년 꼭 같은데 지출만 엄청 늘어난 결과라는 것이다. 2016년 도감사 당시 분양가(대지비)가 1,124억원이었는데 2019년도 현재에도 수익은 1,124억원이 그대로 적용되었다. 협약서의 산정기준은 공동주택(발코니 확장비 포함)과 상가분양 수입액 총합계액(총매출액)에서 매출원가, 판매비, 관리비, 영업비 연도별누적합계, 미분양비용, 법인세, 지방소득세, 각종세금을 포함한 세금을 제한 금액으로 하며 할인분양시 실계약금,으로 한다고 정해 단순히 대지비 뿐만 아니라 건축비 등이 합쳐졌다. 그런데 대지비만 계산되어 있는 것이다. 2016년부터 2019년사이에 분명히 미분양분 물량의 분양 등 변화가 있음이 당연한데도 전혀 그런 점은 고려되어 있지 않아 이 자료를 인정하기 어렵다고 박형국 의원은 강조하고 있다. 협약서는 개발이익 산정 방법을 구체적으로 약정해 놓고 있다.

2016경남도 감사에서는 142억원을 환수해야한다고 했는데 2019년도 도감사에서는 -76억원으로 개발이익이 10%에 해당되지 않아 환수할 돈이 없다고 말한다.

 거제시는 왜 지난 해 5월말까지 충분한 조치를 취하지 않았나?
협약서는 개발이익환수법을 떠나 거제시와 시행사 평산산업간의 상방의 약속이다. 협약 제8조에는 기한까지 미납부시 모든 부동산,및 채권에 대하여 초과이익 이상의 가액만큼 압류 등의 조치를 하여도 민형사상 이의를 제기치 않기로 약정했다. 그러나 지금까지도 어떤 조치가 없다가 이제사 재검증을 하겠단다. 담당계장은 아직 보류중이라고 답하고 과장은 끝났다고 답하더니 감사장에서는 일시 보류해두고 재검증을 하겠다는 것이다. 
 
드러나는 문제점- 박형국의원, '의회 차원에서 감사원에 감사청구하자' 
의문점 첫째, 거제시는 2014년 1월 14일 개발이익환수금에 관한 법률이 개정될 당시부터 2015년 12월 26일 (1단지 635세대, 2단지 644세대 총 1279세대) 사업승인 당시부터 개발이익환수금이 임시특례조치로 수도권은 50%, 지방은 면제 대상이었슴을 알았을 것이다. 따라서 별도의 의견서를 받았고 이를 토대로 2018년도에는 협약서를 작성해 공증까지 마쳤다. 왜 처믕부터 개발부담금과는 관계없이 사업자와 협약에 의해 사회공헌을 약속한 사항임을 강조하면서 이는 개발이익환수대상사업은 아니라고 밝히지 않았을까

의문점 둘째, 경남도 감사 과정에서도 아직 사업이 확정되지 아니하였슴으로 개발이익 환수금은 사업 종료시에 정산해서 부과할 것임을 왜 분명하 하지 않았나? 그러면서도 차액 세금은 납부 받은 것은 스스로 모순을 드러내는 일이 아닌가? 이 때에도 분명하게 개발이익 환수 대상은 아니나 반면 사업의 성격상 이익금을 자진해서 거제시를 위해 제공하겠다고 했슴을 거제시의회나 시민에게 공론화 했어야 했다. 그랬다면 의회까지도 감사에서 환수지적 않았을 것이다.

의문점 셋째, 왜 2016년과 2019년 사이의 지출은 변동이 있는데 수입에는 전혀 변동이 없나? 상가분양이나 미분양분의 분양 전환 등이 있었을 터인데 대지비만 고려하고 건축분이나 상가 등의 분양 매출은 불변인가? 시행사의 외부감사 법인의 자료를 그대로 믿겠다는 거제시. 과연 시민이 인정할 수 있는 전문기관이었나? <첨부사진참조>

의문점 넷째, 2014년 2월 12일 제출한 평산산업의 의견서 표지 공문은 거제시가 평소에 사용하는 공문서식이다. 2018년 7월 25일 제출한 방음벽 설치관련 공문서식과 전혀 다르다. 충분히 거제시가 작성한 것으로 의심 받을 개연성이 있다. (첨부 사진참조)

의문점 다섯째, 협약서에 정한대로 2018년 5월까지는 개발이익금에 대한 납부가 끝났거나 전혀 받아들일 돈이 없었다면 142억이라는 개발이익 환수금을 받아들일 것으로 알고 있던 시민들에게 정산결과 받아들일 돈이 없었다는 점을 공개하지 않았나? 무슨 사후조치를 했었나.

의문점 여섯째, 이 사업의 불공정성은 여러곳에서 드러나고 있다. 당초 공공임대주택용 부지를 기부채납한다는 이유로 진입도로 공사비 일부와 토지보상비 전액을 거제시가 부담했다. 아이파크 1차 사업과는 불공정한 부분까지 생겼다. 도로개설 보상비와 당시 이 공공임대부지 조성공사비와 토지대금과 비교해 보면 무늬입힌 기부채납이라는 비난도 나올 수도 있다. 또 300만원대 아파트원가가 훨씬 이보다 많은 아파트가 되는 문제점도 생겨 애물덩어리로 변했다. 또 이 아파트 준공을 위해 일부 공사구간인 3공구의 경우 도로공사가 채 완료되지 않았슴에도 준공허가를 했다. 따라서 오늘날 통학로 문제가 생기는 한 원인 되기도 한다.

의문점 일곱째, 집단민원 발생의 원인이 되고 있다. 3-9호선의 진입로 개설을 아파트 입주전 6개월전까지 완료토록 약정하고도 이 보상비를 거제시가 부담하게 됨으로싸 예산 미확보로 2020년 말까지 미뤄지는 결과도 초래했다. 또 아파트 하자 보수작업이 이루어지질 않아 오는 28일경 이 아파트 주민들이 서울 현대산업개발 앞에서 집단 시위를 예정하고 있다고 한다. 소음방지막 설치비 17억원을 예탁하고도 이것이 부당하다며 반환소송을 제기하고도 비용처리를 했다. 입주민들은 하염없이 소음에 시달리고 있다. 변시장 조차도 주민들과 소음재측정 약속을 저버리고 준공허가를 했다. 하자보수까지 외면하면서도 미분양분 물양 소모에만 위탁업체들에게 맡겨 열심히 이윤을 쫒는다. 사회적 책무는 뒤로 한채 그들의 이익을 위해 열심이다.  이러한 종합적인 문제점으로 박형국 의원은 감사원 감사청구까지 요구했다.

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